세운상가 통합재개발 프로젝트 위기

서울시장이 의욕적으로 추진 중인 세운상가 통합 재개발 프로젝트가 금융감독원의 행정으로 인해 좌절될 위기에 놓였습니다. 오세훈 서울시장은 이 프로젝트를 통해 ‘한국판 롯폰기힐스’를 만들겠다고 선언했으나, 현재 금융감독원의 PF 사업장 최종 사업성 평가가 큰 장애물이 되고 있습니다.

 

 

금융감독원의 평가 변경

정비업계에 따르면, 서울 중구 세운 재정비 촉진지구 3-3 구역과 3-9 구역은 대주단으로부터 ‘양호’와 ‘보통’ 평가를 받았으나, 금융당국의 압박으로 인해 ‘부실’ 사업장으로 재평가될 우려가 있습니다. 디블록 관계자는 금융감독원이 대주단의 개별 금융사에 다시 평가를 요구하면서, 부득이하게 평가가 하향 조정되었다고 전했습니다.

 

세운상가 재개발 프로젝트의 지연

세운 재정비 촉진지구는 이미 2017년과 2021년에 사업시행인가를 받고 착공을 준비 중이었습니다. 그러나 서울시가 통합 개발 방침으로 변경하면서 일정이 미뤄졌습니다. 이로 인해 2021년부터 지난 3년간 약 900억 원의 이자비용이 발생했으며, 최근 브릿지론이 만기 되었습니다.

 

금융당국의 기준과 문제점

금융감독원은 만기 연장 횟수를 기준으로 '부실' 등급을 부여하고 있습니다. 이는 '부동산 PF 연착륙 방향' 발표에 따른 것으로, 4단계(양호·보통·유의·부실)로 세분화된 평가 기준을 적용하고 있습니다. 그러나, 예외 조항이 있음에도 불구하고 만기 연장 횟수만으로 평가를 변경하는 것은 문제가 있습니다. 특히, 금융감독원 내부에서도 보험과 캐피털 간의 기준이 달라 혼선을 빚고 있습니다.

 

디블록 관계자는 인허가에 오랜 시간이 걸리는 현장은 예외로 한다는 조항이 있음에도 불구하고, 이를 고려하지 않고 있다고 지적했습니다. 세운 3-3 구역의 경우, 만기 연장이 6개월씩 세 번, 3개월 한 번으로 총 2년이 채 되지 않습니다. 이러한 예외 상황을 금융감독원이 고려하지 않고 있다는 것입니다.

 

서울시의 입장과 전망

서울시는 인허가가 8월 초에 마무리될 것으로 예상하고 있습니다. 서울시 관계자는 세운상가 프로젝트가 환경영향평가 등 필요한 심의를 이미 통과했으며, 8월 인허가 서류 제출만 남았다고 밝혔습니다. 또한, 시의 통합개발 의지로 사업이 늦어졌지만, 프로젝트가 좌절될 것이라고 보고 있지는 않습니다.

 

서울시 관계자는 “대주단에서 이 사업들을 양호 내지 보통으로 평가했기 때문에 연장은 될 것으로 생각한다”라고 말하며, 프로젝트가 계속 진행될 수 있음을 시사했습니다.

 

세운상가 통합 재개발 프로젝트는 금융감독원의 평가와 서울시의 방침 사이에서 중요한 전환점을 맞고 있습니다. 이 프로젝트가 성공적으로 진행될 수 있도록 다양한 이해관계자들의 협력과 조율이 필요합니다.